案例研究｜换一家中介成交是否“跳单”：交易机会来源比先带看更关键

选择另一家中介成交，是否属于“跳单”，不能只看谁先带看。

快速结论

选择另一家中介成交，是否属于“跳单”，不能只看谁先带看。应查明买方是否利用了原中介提供的信息或机会，以及是否通过其他正当渠道独立取得同一房源信息。

基本事实与裁判结果

涉案房屋原产权人李某某于2008年下半年到多家中介公司挂牌出售。2008年10月22日，某经纪公司带陶德华看房；11月23日，某房地产顾问公司带陶德华之妻曹某某看房；11月27日，中原公司带陶德华看房，并于同日与其签订《房地产求购确认书》，约定六个月内利用中原公司提供的信息、机会而未通过其与第三方成交的，按实际成交价的1%支付违约金。当时中原公司报价165万元，某房地产顾问公司报价145万元。11月30日，在该顾问公司居间下，陶德华与卖方签订房屋买卖合同，成交价138万元，并向该顾问公司支付佣金1.38万元。中原公司依确认书诉请违约金1.65万元；上海市虹口区人民法院一审判令陶德华支付1.38万元，上海市第二中级人民法院二审撤销一审判决，对中原公司的请求不予支持。指导案例1号区分利用中介服务与正当选择其他渠道。

法院认为

禁止绕开中介利用其信息、机会的约定有保护服务报酬的功能，但并不自然排除买方对合法竞争服务的选择。在房源来源独立、未实际利用原中介条件的具体事实下，不应只因曾经签署带看确认而认定违约。该案裁判理由指出：《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中的禁止“跳单”条款是房屋买卖居间合同中常见的格式条款，本意在于防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介购房、使中介无法获得应得佣金；该约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看其是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件；若买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，不构成违约。

审判规则总结

**核查信息和机会的真实利用。**先带看、先签确认书，都不是判断跳单的唯一事实。本案中，卖方通过多家中介挂牌，买方及其家人分别经不同中介了解同一房源。
**独立正当来源可以影响结论。**多家公开挂牌、通过其他合法渠道获取相同信息并成交的，要落实具体来源过程。本案买方经另一中介居间以138万元成交，并已支付相应佣金，未利用原中介的信息、机会。
**约定效力与违约成立分别判断。**禁止跳单约定的效力与具体成交行为是否构成违约分别判断；核心是成交是否利用原中介提供的信息或机会，并符合约定条件。

参见指导案例1号。

笔者观点：围绕交易机会建立资料链

中介留存委托、房源登记、带看、议价和促成记录，说明自己实际提供了什么。买方记录其他挂牌渠道、首次接触及服务过程，说明是否独立获取机会。仅有一份价格更低的报价，不一定能够回答交易机会来自何处。

房源地址本来公开，与交易条件或谈判机会是否来自特定中介，需要分开。对独家代理、受托协商、已形成具体交易安排等不同事实，不宜一律复制本案结论。

争议金额表应列明服务、约定、实际促成情况及已支付费用。合同条款需要与具体交易相适应；把任何未来交易都概括为违约，可能增加条款解释和效力争议。各方保存真实沟通记录，避免争议发生后补造来源材料。

现行规则与案例要点

本案于2009年裁判，适用当时施行的《合同法》居间合同一章：第四百二十四条界定居间合同，对应现行《民法典》第九百六十一条的中介合同；第四百二十六条关于居间人促成合同成立时委托人支付报酬的规定，对应《民法典》第九百六十三条。接受服务后绕开中介直接订立合同（跳单）在《合同法》中没有对应条文，系《民法典》第九百六十五条新增规则。现案应结合民法典中介合同规则及第965条审查接受服务后利用交易机会绕开中介的情况。低价选择不等于当然免责，服务已经被实际利用时，需要重新判断。

来源与核对说明

案例名称：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
案例身份：最高人民法院指导性案例1号；本篇沿用最高人民法院发布的指导案例编号。
法院发布的案例材料
来源核对日期：2026年10月8日。

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