案例研究｜把耕地租来堆设备：合同无效后的租金和搬迁损失

快速结论

出租人的用途承诺不能代替农用地用途管理，约定以耕地从事不合法非农用途的合同可能无效。

案例事实与处理结果

2020年4月，邬某某与徐某某签订《场地租赁合同》，将某村某厂8亩空场地回填后出租给徐某某堆放工程设备，租期5年。徐某某支付前两年租金20万余元，并将其中4亩堆放建筑工程设备。2021年5月，土地管理部门通知邬某某堆放杂物的4亩属于耕地、涉嫌非法占用耕地，责令改正、恢复原状，邬某某遂要求搬离。2021年7月，徐某某腾退场地后诉至法院，请求退还2021年7月16日至2022年4月30日期间租金82345.21元并赔偿搬迁损失36800元。法院认定合同因违反农用地保护规定而无效，综合双方过错判令邬某某退还剩余租期租金、赔偿相应搬迁损失；审理中法院还就同类违法占用耕地问题向有关部门发送司法建议。

审判规则总结

1. 出租人的用途承诺不能代替农用地用途管理，约定以耕地从事不合法非农用途的合同可能无效。本案《场地租赁合同》约定出租的土地中包含部分耕地，违反土地管理法关于农用地保护的相关规定，被认定无效，法院对非法占用耕地行为持否定评价。

2. 无效后应分别处理返还租金、已使用利益和搬迁损失，不能当然按有效合同履行全部违约条款。本案中法院综合考量双方过错程度，判令出租人退还剩余租期租金并赔偿相应搬迁损失。

3. 损失责任与双方对土地性质、用途限制的知晓和核查情况有关，实际支出还须证明必要性。租金退还范围和搬迁损失数额，应以实际支付、实际腾退时间及必要支出为据逐项核对。

笔者分析：结论为什么依赖这些事实

土地上曾经堆放设备、存在围墙，或者合同标题叫“场地租赁”，都只描述外观和双方意思，不会自动改变法定地类。审查应回到具体宗地和使用范围。解除后要求返还全部历年租金，可能忽略已经获得的使用利益；反过来，以承租人已经进场为由拒绝任何退款，也忽略出租人提供不合法用途场地的责任。无效返还和过错赔偿需要分别核算。

这里需要区分原案已经确认的事实与新纠纷中仍需证明的条件。该案针对耕地被约定用于堆放工程设备，不等于所有农业设施合同都无效，也不能以租赁合同有效替代规划、用地等法定手续。

实务处理与证据组织

签约前把地类证明、批准用途与设备堆场需求共同提交核查。争议后保留合同、付款、实际占用起止时间、腾退通知及搬运票据。将未使用租期与已经使用部分分列，搬迁成本区分正常到期也会发生的费用和此次违法用途整改直接增加的费用；对方称已经退还时，应核对实际到账。

本案约租8亩、实际堆放4亩，地类核查不能只抽看厂区门口或原有硬化地面。应将土地部门确认的4亩位置与实际设备占用图重叠，解释违法用途和合同目的的联系。原案认定合同无效，但不能据此对所有“部分含耕地”的合同不经审查就按面积机械分成有效、无效两半；是否可分、其余部分能否独立履行，仍须结合约定和法律判断。

请求设计与履行风险

本案公开材料仅列出82345.21元退款与36800元搬迁损失的诉请，没有公布最终逐项判赔数字，不能将请求金额直接当成获赔额。计算时可分别列出前两年实付款、实际使用截止日、未使用期间和额外搬迁凭证。因无效产生的返还、占用使用利益与过错损失，应分别审查；原来有效合同下的租金、提前退租违约金，不能不加辨别地照搬。法院的司法建议及土地整改也不等于已经裁判了承租人全部民事损失。

案例来源与审判规则

事实与裁判要点据所列官方公开材料整理；审判规则总结和证据分析结合案件事实及现行规范提炼。

公开来源

来源为最高人民法院 2024-01-23 发布的《涉农民事典型案例》第1案。

• 官方公开材料 1