相关裁判及公开来源
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孙某诉西安市国土资源局土地行政处罚案
法院：西安铁路运输法院
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指导性案例编号、案例库入库编号与裁判案号分别列示。
快速结论
租赁用途、实际设施和法定地类应同时核查，农业项目合规情况应结合租赁用途、实际设施和法定地类核查。
问题与适用场景
苗木、大棚、养殖或配套道路都有农业背景，却可能涉及不同用地管理。经营者常在签好租约后才查询地块限制，建设投入一旦形成，停工、拆除和恢复成本就会显著增加。
规则与分析
最高法2020年发布的孙某诉西安市国土资源局案，涉及2018年未经批准在3.96亩基本农田上建设钢构大棚及辅助设施，用于苗木花卉种植。西安铁路运输法院驳回其撤销拆除处罚的诉讼请求，双方未上诉。这里起决定作用的事实包括地块属于基本农田、苗木花卉用途以及未经批准建设，不能从中推导出所有蔬菜大棚或者所有农业设施一律违法。
截至2026年10月，现行《土地管理法》第三十五条规定永久基本农田不得擅自占用或者改变用途，第三十七条禁止占用永久基本农田发展林果业、挖塘养鱼。设施是否服务合法农业生产、是否破坏耕作层，以及配套建筑是否已经形成独立的非农经营功能，应分别查明。出租方允许建设、村组出具同意书和支付土地租金，都不能替代依法应履行的手续。
笔者建议：证据与处理步骤
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签约前取得地块范围、地类及权属材料，确认资料与现场一致。
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向有权机关核对设施用途、规模及应履手续，保留正式文件。
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租约约定审批协助、未能获批退出和恢复责任，投资按手续进度安排。
延伸辨析
生产大棚与用于住宿、仓储或商业展示的配套建筑，可能适用不同审查。即使同一地块内部，也应标明各设施位置和用途。双方若只有口头保证“可以建”，出现处罚时仍需依法承担责任，内部损失再按合同和过错分析。
进一步讨论
地类资料如存在不同年份版本，应核对项目实施时有效状态及调整依据。施工方案与现场不一致时，责任分析可能改变。合同尽调记录要把尚未核实的条件明确列作待完成事项，不能因为出租方已收款就把审批结论写成确定，从而继续扩大投入。
深入分析与操作要点
用途审查至少需要比较合同约定、自然资源登记或者调查地类、农业生产实际需要及拟建物的结构功能。用于存放农机、保鲜农产品与用于住宿、经营餐饮或者堆放工业材料，在外观上可能都是简易房，法律评价却不能只凭建筑材料决定。承租人应说明设施服务哪一项农业经营，其规模与生产面积是否匹配，硬化面积和附属道路也要纳入方案，不能只报主建筑而隐藏配套占地。
签约前宜在地块图上标明拟建设施的位置和用途，向有权机关核对办理路径，并在合同中约定无法合法实施时的退出与费用承担。出租人对地类或者用途作出的口头保证，应转化为可以核对的文件；租金支付和设施投入不应被误认为审批已经完成。发生整改要求时，先区分恢复原状、补办手续和停止某项功能是否存在不同处理空间，再计算拆除、复垦和迁移的具体成本。农业用途合同涉及的土地性质、审批手续与建设内容，应按项目实际逐项核验。
案例要点与来源
用地尽调还要核对政策时效。2024年两部《关于改革完善耕地占补平衡管理的通知》已将造成耕地减少的各类占用行为，除法定例外外，统一纳入占补平衡管理；不能继续机械照搬早期仅按非农建设与其他农用地分别管理的口径。谁承担补充责任、采取何种实施方式，仍应结合占用用途及省级具体安排核定，履行占补平衡也不等于免除用地审批。
《耕地保护和质量提升法》虽已于2026年8月28日通过，但第七十二条规定2027年1月1日起施行。截至2026年10月20日，它属于已公布、尚未施行的法律，不能据其尚未生效的新规定认定现有项目违法或已经合法。跨年度项目应把生效日期纳入建设计划，并核对届时配套规则。