借贷与买卖担保的识别：看资金和真实目的，避免价值失衡

快速结论

买卖合同只是借款保障外观时，应按真实借贷关系审理，不能据此在逾期后无须清算便取得高价值房屋。但价差或一方事后反悔，也不足以把真实买卖改成借款，判断仍依赖合意和履行。

最高法李某诉段某案中，双方以房屋买卖安排保障借款，法院释明后，原告将过户请求改为还款请求，最终按借贷处理。原案反对的是借买卖外观绕过债权清偿和价值结算，并没有建立“房价低于市价就是借贷”的推定。

应核对双方当时讨论的是购房还是借钱，付款注明什么，是否存在还本安排，是否真实交房入住，房屋过户为何与还款相连。款项名称、收条和实际资金可以互相解释，也可能存在冲突，需要整组审查，不能只选对自己最有利的一份文件。

现行借贷解释第二十三条规定，以买卖合同作为民间借贷担保，借款到期不还而请求履行买卖合同的，按民间借贷关系审理；根据审理变更诉请的，应予准许。判决生效后仍不履行金钱债务，出借人可以依法申请拍卖标的物，并处理拍卖价款与应偿本息的差额。

原典型案例引用的是当时第二十四条，现行编号已调整，不能照抄旧编号。这项规则不能简化为法院直接把房屋判给出借人，也不能因为存在担保目的，就不审查实际出借金额、既有清偿和合法利息。

以下为说明性示例：

事实尚未查清时，诉请应说明主张的关系和备选处理基础，避免同一目的重复获偿。房屋可能还存在在先抵押、查封或其他权利，保全及拍卖都不能无视这些关系，也不因签过买卖合同就自然取得最高顺位。

未过户的买卖保障、已经办理权利转移的让与担保、真实买卖后的回购，成立和实现条件可能不同，应结合各自适用规则处理。不能只用“禁止流押”一句话宣告全部安排无效，也不能用形式过户掩盖清算义务。

双方订约时，宜把借款债权、保障范围及依法实现方式写清，让合同和实际资金保持一致；用交易外观规避登记或清算，往往同时增加对第三人的权利争议。

来源：最高法2015年合同典型案例第十四案、现行借贷解释第二十三条。本文表格围绕借贷关系、让与担保安排、权利公示和违约后处置整理审查步骤。